Большая перезагрузка недвижимости

Большие инвестиционные фонды начали инвестировать в недвижимость, чтобы… сдавать ее. Критики этой практики утверждают, что речь идет не просто о новой форме инвестирования, а о сознательном наступлении на американский институт частной собственности.

В одном из апрельских номеров «Уолл-стрит джорнэл» была опубликована статья под заголовком «Если ты сейчас продаешь дом, то покупателем может быть пенсионный фонд». Статья начинается с описания ситуации, которая в наши дни  становится типовой:

компания D.R. Horton Inc. построила поселок из 124 домов в техасском Конро и объявила о сдаче нового жилья в аренду. Когда поселок был заселен, компания выставила его на продажу. На торги  съехались «сливки» индустрии по сдаче жилья. Но в биддинговой войне победили представители совершенно другого бизнеса – финансовая компания Fundrise LLC, располагающая фондом более чем в один миллиард долларов. Фонд был собран усилиями более чем 150 тысяч вкладчиков.

Названная компания – не самая крупная на Уолл-Стрите, инвестирующая в недвижимость для сдачи ее внаём. Лидер индустрии – компания BlackRock располагает капиталом в семь триллионов долларов и планирует в течение пяти лет удвоить его.

Новый метод инвестирования включает не только приобретение поселков-новостроек, годятся и отдельные дома. Простой покупатель тягаться с Уолл-стритом не в состоянии. Большая компания даже не всегда стремится одержать победу в биддинге, вместо этого она предлагает продавцу ту же сумму, что и конкурент, но «кешем». А продавец в такой ситуации предпочитает идти по пути наименьшего сопротивления.  

BlackRock скупает односемейные дома, чтобы превратить их в Single Family Rentals – SFR. Эта массированная скупка может иметь катастрофические последствия для страны и привести к коренной перестройке американского сознания. То, что происходит на рынке жилья – равносильно перераспределению капитала. Но только в этом случае делят капитал не богатых людей, а среднего класса, который лишают возможности домовладения.

Домовладение с первых дней Америки было механизмом достижения достатка, социального роста, стабильной старости, наследования детьми усилий родителей и накапливание капитала, который затем реинвестировался в экономику. Домовладение было фундаментом процветания страны.

Критики новой практики говорят, что происходящее сейчас является той самой «великой социалистической перезагрузкой». И ее можно произвести, лишив средний класс возможности домовладения. Миллионы американцев превратятся в квартиросъемщиков советского образца, целиком зависящих от домовладельца. Представьте на минуту, что ваш домовладелец завзятый антирасист, знающий, что вы не разделяете его представлений о прекрасном. Будете ли вы тогда жить там, где хотите?

Этот вопрос не следует воспринимать как идеологический перегиб экзальтированного автора, потому что уже сегодня ваши взгляды могут стоить вам рабочего места. Так почему еще и не жилья?

Такие финансовые компании как BlackRock, Vanguard и State Street контролируют имущество, стоимостью 20 триллионов долларов. Одна только BlackRock получает ежегодно 10 млрд дохода. Это означает, что положив от 5% до 20% аванса, она может ежегодно получать моргиджи на приобретение от 130 до 170 тысяч домов. Или же она может попросту покупать за «кеш» 30 тысяч домов в год. И это только BlackRock! Но мы знаем, что в этой стране за китами рынка следует рыбка поменьше, готовая поначалу на меньший доход, но только поначалу.

О том, насколько серьезна эта ситуация, наверное, можно судить по проценту домовладельцев в стране. Показатель – не стабильный. Скажем, в 2004-м он достиг своего пика 69,2% и обе партии гордились им как свидетельством растущего благосостояния среднего класса. К концу обамовского срока он упал до 62,9%, вернувшись на уровень 1965 года. При Трампе он снова взлетел и ко второму кварталу 2020 года достиг 67,9%. Уханьский вирус и последовавший упадок экономики снова подрубили его, и по данным первого квартала этого года он составил 65,6%.

При этом от знакомых риэлторов только и слышишь, что народ скупает жилье, как подорванный, особенно если оно далеко от тех мест, где любят собираться активисты БЛМ. Скупают то, что простаивало на рынке годами, в связи с чем цены растут на глазах. Этому ажиотажу есть и другое объяснение. Байдономика не вселяет уверенности в завтрашнем дне, инфляция очевидна, поэтому инвестирование в недвижимость представляется более надежным делом, чем в рынок, который не сегодня-завтра может оказаться мыльным  пузырем и полететь в тартарары.

Можно предположить, что именно по этой причине и инвестиционные компании бросились скупать недвижимость, что и привлекло внимание тех, кто опасается «большой перезагрузки». В то же время даже рядовой инвестор, арендующий жилье, может зарабатывать на акциях своего домовладельца, а это уже не социализм.

Вадим ЯРМОЛИНЕЦ

Подписывайтесь на рассылку этого блога и каждый день читайте о самом важном!

Photo by Aiden Frazier on Unsplash